Какие налоги есть при сдаче квартиры

Законодательная основа

Если человек позволяет жить в своей квартире, доме или комнате постороннему лицу за плату — это наем. В быту это называют арендой, но это не совсем корректно. Аренда — это использование зданий и нежилой недвижимости кем угодно или использование жилой недвижимости юридическим лицом. Но поскольку всем привычнее термин «аренда», я буду его употреблять и в значении найма.

ст. 671 ГК РФ

В основном аренда регулируется ГК РФглавой 35 о найме жилого помещения и некоторыми статьями жилищного кодекса. Например, статья 3 говорит о неприкосновенности жилища, статья 30  — о правах и обязанностях собственника, статья 35  — о выселении гражданина, статья 39  — о содержании общего имущества дома, а седьмой раздел — о плате за жилое помещение и коммунальные услуги.

С контролирующей стороны аренда регулируется налоговым кодексом:

1. Главой 23 о налогах на доходы физических лиц.
2. Главой 26.2 об ИП на упрощенке.
3. Главой 26.5 об ИП с патентом.
4. Главой 32 о налоге на имущество физических лиц.
5. Разделом 4 о том, как платить налоги.

Жить за границей и сдавать квартиру

Еще есть федеральный закон о самозанятых.

Это основное, но не все. Отдельные нормативные акты я буду упоминать по ходу статьи.

Преимущества легального оформления сдачи квартиры

Часто собственники избегают уплаты налога, поскольку не понимают, в чем выгода, и считают это дополнительными тратами. Но легальная сдача квартиры все-таки дает преимущества, хотя и не такие очевидные. Здесь и дальше я буду говорить о договоре и налогах как едином целом.

В Тинькофф—журнале уже рассказывали, зачем сдавать квартиру легально. Если кратко, то вот зачем:

1. Это помогает избавиться от претензий соседей, УК и других посторонних лиц. Если вдруг кто-то из них будет недоволен, что в квартире живут посторонние люди, вы или квартиранты можете показать договор и снять вопрос о том, насколько законно здесь живет кто-то кроме вас.
2. Договор дисциплинирует жильцов. Можно прописать в договоре все, что хотите. Например, описать ценное имущество, которое есть в квартире. Или указать штраф, если жильцы будут задерживать плату.
3. С договором можно застраховать квартиру от разных неприятностей. Если прорвет змеевик и зальет соседей снизу, не придется оплачивать ремонт из своего кармана. Если договора нет и страховой никто не сообщал, что квартира сдается, скорее всего, в выплате откажут.
4. Можно получать платежи по безналичному расчету. Тогда не нужно каждый месяц ездить к квартирантам за наличными. Если налоги не платятся, а квартиранты закидывают каждый месяц на карту одну и ту же сумму, это в какой-то момент может вызвать вопросы или стать основанием для манипуляций. Если договор есть и налоги уплачены, у вас всегда есть объяснение таких денежных поступлений.
5. Жильцы могут честно и открыто говорить, что они снимают квартиру. А собственнику не нужно придумывать часто сменяющихся родственников или другие байки для соседей, которые и так все понимают.
6. Нет никаких последствий от шантажа и доносов жильцов, которые пожалуются в налоговую, когда не будут согласны с позицией собственника в спорных ситуациях.
7. Нет налоговых проверок со штрафами и судебной волокитой. В среднем нарушителям налоговая может выставить требование на уплату НДФЛ, штрафа и пени в сумме примерно 20% от дохода максимум за три последних года. Судебные дела по оспариванию этих счетов длятся 1—2 года.
8. Можно сдавать сразу несколько квартир и не бояться, что привлекут к уголовной или административной ответственности. Такое возможно, если квартир много и доход в месяц больше 577 000 Р, а налоги не платятся. Санкция — лишение свободы на год и дополнительный штраф. Правда, накопить неуплаченных налогов за три года надо 2 700 000 Р. Это много.
9. Если человек сдает сразу несколько свободных квартир и не платит налоги, могут наказать за незаконную предпринимательскую деятельность. Санкция — штраф от 500 до 2000 Р.

ст. 198 УК РФ

ст. 14.1 КоАП РФ

Освободят ли собственника от НДФЛ, если квартиру продать

Многие собственники переживают, что если сдавать квартиру официально, то можно лишиться налогового вычета при продаже квартиры. С 2019 года ИП и самозанятые, которые сдают одну или несколько квартир в аренду, могут избежать начисления НДФЛ при продаже. Для этого квартиру нужно продавать после минимального срока владения:

1. Если это единственное жилье, с января 2020 года срок три года.
2. Те же три года, даже если жилье не единственное, но квартира досталась в наследство, подарили близкие родственники или через приватизацию.
3. Пять лет — если у продавца больше одной квартиры или эта оформлена как нежилое помещение.

Как оформить сдачу жилья в аренду

Заключение договора. Договор и уплата налогов позволяют собственнику законно сдавать квартиру и получать доход, а жильцу — находиться в ней на законных основаниях. Чтобы собственнику обезопасить себя, лучше составить такой договор, который будет работать. Вот что обязательно нужно указать в договоре:

1. Предмет.
2. Срок действия.
3. Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа.
4. Условия уплаты арендной платы и других расходов.
5. Ответственность.

Дополнительно к договору лучше составить акт приема-передачи с описью имущества: мебели, вещей, техники, ремонта.

Договор найма квартиры

Предмет договора. Это существенное условие договора найма. Нужно указать, какая квартира и по какому адресу сдается. Для дополнительной защиты укажите площадь квартиры, которая должна совпадать с площадью в выписке из ЕГРН.

Условия внесения, использования и возврата обеспечительного платежа. Обычно его называют депозитом. Он страхует собственника от нарушений договора жильцами в случаях, если, например, сломан стол, съехали без предупреждения или обнаружился долг за коммуналку. Опишите, когда обеспечительный платеж остается у собственника, а когда возвращается жильцам.

Собственники часто тратят эти деньги в первый месяц и вместо возврата позволяют жильцам последний месяц жить в счет этих денег. Это небезопасно, потому что в случае чего компенсировать потери будет неоткуда.

Условия оплаты и других расходов. Нужно распределить, кто и за какие расходы по содержанию квартиры платит. Обычно все, что по счетчикам, оплачивают жильцы — воду, свет, интернет, газ, где-то даже отопление. А общие платежи за собственником.

Если есть долги за коммуналку, пропишите сумму долга и срок, за который собственник этот долг погасит. Можно договориться погасить долг из стоимости аренды.

Ваши права, когда снимаете квартиру

Если оплата в безналичной форме, то пишите, что днем оплаты считается день поступления денег на ваш счет.

Также лучше указать, кто отвечает за ремонт и что в этот ремонт входит, чтобы сохранить мирные отношения при расчете после ремонта. Это особенно важно, когда ремонт становится неотъемлемой частью квартиры, то есть жильцы не заберут его с собой, когда будут уезжать. Такие ситуации встречаются, например, когда квартиру сдают дешевле из-за плохого состояния, а арендатор переклеивает обои или меняет сантехнику.

Отмечу, что неотделимый ремонт считается доходом в натуральной форме и облагается налогом, но на практике доказать это практически нереально.

Ответственность за нарушение договора. За нарушение договора найма по закону нет особых требований к ответственности, поэтому написать в этом пункте можно так, как договоритесь между собой. Например, можно указать размер штрафа, если одна из сторон решит расторгнуть договор и не предупредит об этом заранее.

Акт приема-передачи с описью. Перечислите вещи, которые находятся в квартире, и их состояние. Можно сделать фотографии, описать текстом или даже лучше все вместе. Все крупные и ценные вещи нужно обязательно указать.

Во время проживания жильцы несут ответственность по закону за состояние квартиры. Поэтому лучше потратить лишний час на детальное описание, чем спустя год или два вспоминать, была дырка в стене или нет.

Подтверждение оплаты. Если оплата за квартиру производится наличными, составьте расписку, а если банковским переводом — используйте реквизиты из договора и укажите назначение платежа.

Как правильно давать деньги в долг друзьям и знакомым

В расписке обязательно указать:

1. ФИО и полные паспортные данные жильца и собственника.
2. Сумму прописью.
3. Факт получения денег собственником.
4. Дату составления документа.
5. Подпись собственника.

Если получаете оплату онлайн, то отправитель и получатель должны быть указаны так же, как и стороны в договоре. То есть указывать в договоре себя, а оплату просить переводить жене на карту, не нужно. В назначении платежа следует указывать номер договора, за что платеж и дополнительные детали, по которым можно точно определить стороны и их отношения. Без этого суд может не учесть регулярные денежные переводы как оплату за аренду квартиры.

Например, это может выглядеть так: «Оплата по договору № 2020Н1 за наем жилого помещения за июнь 2020 года. Наниматель Иванов И. А., паспорт 6893 860346, телефон +7 923 643-65-34. Наймодатель Петров И. В., паспорт 9732 749275, телефон +7 947 845-34-53».

Если договоритесь устно и жильцы вовремя не оплатят месяц, взыскать с них долг будет проблематично. Наглядный пример: супруги в Ростове-на-Дону сдали квартиру паре по устной договоренности. Муж занимался арендой, а жена получала оплату на карту. Спустя два года супруги захотели получить долг с жильцов — 270 000 Р за аренду и 72 000 Р неустойку. Почему спустя два года, а не два месяца, то есть сразу, как только жильцы перестали платить, — в решении данных нет.

В результате собственник не смог доказать суду, что квартира вообще сдавалась. Его главный аргумент — жена получала регулярные денежные переводы от жильцов. Однако суд это не убедило. Без письменного договора переводы не могут служить доказательством заключенного договора. В графе «Назначение платежа» тоже было пусто, а жена собственника вообще не участвовала в сделке. Суд отказал собственнику во взыскании долга.

Уплата налога на доходы физических лиц

Ставка налога на доходы физических лиц — 13%. Исключений нет ни для кого: ни для пенсионеров, ни для многодетных семей. Зато есть несколько способов вернуть эти деньги через налоговые вычеты за последние три года:

1. Дорогостоящее лечение. Например, ЭКО или протезирование. Подойдут расходы на себя, супруга, своих родителей и детей до 18 лет.
2. Медицинские услуги и лекарства. Например, лекарства при диабете, анализы, УЗИ, лечение зубов. Подойдут расходы на себя, супруга, своих родителей и детей до 18 лет.
3. Образование. Например, автошкола или вуз. Подойдут расходы на себя, сестер или братьев до 24 лет, если они учатся очно.
4. Образование детей. Например, детский сад, частная, музыкальная или спортивная школа очного отделения. Считаются отдельно на каждого ребенка.
5. Индивидуальный инвестиционный счет. Вернутся 13% от вложенной на год суммы на ИИС в пределах 400 000 Р, но не больше уплаченного вами налога. Максимум вернут 52 000 Р в год. В Тинькофф—журнале есть подробная статья о том, что такое ИИС и как на нем зарабатывать.
6. Покупка квартиры. Каждый может раз в жизни получить налоговый вычет на покупку жилья — квартиры, комнаты или дома — в размере 260 тысяч рублей, а также вычет с процентов по ипотеке с суммы не больше 3 млн рублей.

Сколько вам должно государство, можно посчитать в нашем калькуляторе социальных вычетов

Помимо налога на доход, собственники платят налог на квартиру, комнату, дом и доли в них. Собственники — это те, кто обладает правом собственности по документам. Налог на квартиру — это местный налог, который подробно описан на сайте налоговой. Уведомление о том, сколько платить, присылает налоговая. Каждый муниципалитет устанавливает свои ставки.

гл. 32 НК РФ

У этого налога тоже льготы и вычеты кое-какие есть Льготы применяются автоматически, а вычеты чаще полагаются пенсионерам и людям предпенсионного возраста.

Способы уплаты и размер налога

Когда собственник как физлицо получает доход от жильцов, он должен его задекларировать: отчитаться перед государством и заплатить 13% НДФЛ в бюджет.

Если еще он получает деньги от жильцов в счет коммунальных платежей, то, помимо дохода с аренды, собственник должен уплатить налог и с этого. Но не всегда, а только за коммунальные платежи без счетчиков. Если жилец компенсирует эти расходы, значит, это экономическая выгода и тоже доход собственника.

То, что платят по счетчикам, доходом не считается. Потому что это — компенсация за использованные ресурсы, которые потребляли жильцы, а не выгода владельца жилья. Вот как это выглядит на примере.

В аренду сдается квартира за 35 000 Р в месяц, коммунальные платежи по счетчикам — 2000 Р, общедомовые — 3500 Р. Жильцы компенсируют владельцу каждый месяц стоимость коммунальных услуг. Таким образом, налогооблагаемый доход у собственника будет 38 500 Р в месяц, а в год — 462 000 Р.

Ну и что? 05.09.19
Минфин: платите налоги не со всех поступлений от нанимателя квартиры

Уплата налога для ИП на всех режимах налогообложения

Представьте, что расходов для получения налоговых вычетов может не оказаться. Платить полные 13% жалко. В таком случае хочется гарантированно снизить налог. Для этого можно зарегистрировать статус ИП.

В Тинькофф-журнале уже давали пошаговую инструкцию о регистрации. Уплатить придется только госпошлину за регистрацию — 800 Р. Если будете регистрироваться электронно, то госпошлину платить не придется, зато придется купить усиленную ЭЦП. Некоторые банки в надежде получить нового клиента ИП берут эти расходы и суету по регистрации на себя: выпускают подпись, отправляют документы в налоговую, курьер приезжает туда, куда вам удобно.

п. 32 ст. 333.35 НК РФ

ИП, которые сдают квартиры, освобождены от использования касс. Но траты все равно будут — дополнительных денег стоит содержание счета в банке для ИП, может быть платный вывод средств на свой счет как физлица и платный сервис подачи отчетности. Часто банки это сочетают за одну сумму.

Региональными законами может быть установлена собственная ставка для каждого налогового режима. Ставку для своего региона можно проверить на сайте налоговой.

ИП на спецрежимах — на упрощенной с налогом 6% с дохода, упрощенной «Доходы минус расходы» и патентной системах налогообложения — не имеют льгот и вычетов. То есть если вы лечили зубы или оплачивали ребенку садик, рассчитывать на вычеты нельзя, поскольку НДФЛ вы не платили.

Уплата налога для ИП на ОСН — общей системе налогообложения

Это самый сложный и невыгодный способ сдавать квартиру легально. Хлопот с регистрацией ИП столько же, сколько и для работы на УСН, только при этом государству придется отдать примерно ⅕ дохода и потратить много времени и сил на отчетность. Рассматривать мы его не станем, поскольку никто не сдает квартиру на этом режиме налогообложения: громоздко, много отчетности и невыгодно.

Уплата налога для ИП на УСН — упрощенке

Эту систему называют упрощенной по сравнению с общей. Главные отличия тут в налогах. В Тинькофф-журнале уже рассказывали подробно, кому она подходит и как на нее перейти.

На упрощенной системе есть два варианта, как платить налоги:

1. 6% с доходов.
2. 15% с доходов за вычетом расходов.

ст. 346.20 НК РФ

Какой вариант выбрать, можно посчитать так. Если расходы меньше 60% — больше подойдет 6%. Если больше — можно использовать 15%.

Я остановлюсь только на налоге на доходы 6%, потому что обычно собственники тратят деньги с аренды на жизнь или откладывают на будущее. Налоговая в расходы примет только то, что необходимо для выполнения предпринимательской деятельности. Продукты, завтрак в кофейне или депозит в банке налоговая как расходы не примет.

Давайте теперь считать.

Обязательные взносы за себя в 2020 году — 40 874 Р. То есть предпринимателям придется заплатить эти деньги на пенсионное и медицинское страхование, даже если у них вообще нет выручки. Это фиксированные взносы, их платят в текущем году. Можно дробить эту сумму и платить равными частями, а можно единовременно в конце декабря.

ст. 430 НК РФ

Дополнительные взносы на пенсионное страхование, если доход ИП превысит 300 тысяч рублей с начала года. Это плюс 1% от суммы дохода, которая превышает 300 тысяч рублей за год. Платят этот взнос в следующем году.

Подробно о том, куда платить эти взносы и где найти коды КБК, есть в статье «Страховые взносы ИП за себя в 2020 году: сколько и когда платить».

Налог на имущество. ИП на УСН освобождается от уплаты налога на имущество как физическое лицо, если сдает несколько квартир, то есть ведет предпринимательскую деятельность. Для этого нужно подать заявление.

№ БС-4-21/9663@Письмо ФНС России от 22.05.2018

Копится небольшая пенсия, потому что она строится на сумме фиксированного платежа и 1% от суммы, превышающей 300 тысяч рублей. Логика расчета пенсии для ИП и для сотрудников по найму одна.

Что делать? 03.12.18
Я ИП, какая у меня будет пенсия?

Например, если 15 лет сдавать квартиру за 35 000 Р в месяц, то пенсия получится 10 502,98 Р при условии, что ничего не изменится. Посчитайте сами.

Налог можно уменьшить на сумму отчислений, причем даже до 100%, если ИП платит за себя и нет сотрудников. В нашем примере из налога вычитается полностью сумма отчислений, так как он меньше отчислений.

ст. 346.21 НК РФ

Итак, сдавая квартиру за 35 000 Р с общими коммунальными платежами 3500 Р, собственник — ИП на упрощенке 6% — будет платить в месяц 3541 Р, а в год — 42 494 Р.

Уплата налога для ИП на ПСН — патентной системе налогообложения

Это налоговый режим, на котором ИП платит фиксированную сумму налогов за год и освобождается от других налогов. Подробнее о нем есть в статье «Патентная система налогообложения».

Патент — это те же 6%, но от планируемого дохода, который зависит от географии и площади квартиры, индивидуальных для каждого региона. То есть уровень налога зависит не от фактического дохода собственника, а от средних значений — гипотетический доход определяется нормативными актами того или иного региона. Данные по своему региону можно найти в разделе про особенности регионального законодательства на сайте налоговой.

Теперь посчитаем, сколько ИП заплатит при такой схеме:

1. Обязательные взносы в 2020 году — 40 874 Р. Если доход ИП превысит 300 тысяч рублей с начала года, а это известно заранее, потому что берут планируемый доход, а не фактический, нужно еще заплатить дополнительные взносы на пенсионное страхование. Это плюс 1% от суммы потенциального дохода, которая превышает 300 тысяч рублей в год. Вычесть эти отчисления из налога, как на упрощенке, нельзя.
2. ИП на патенте освобождается от уплаты налога на имущество как физическое лицо. Для этого нужно подать заявление.

п. 10.2 ст. 346.43, ст. 430 НК РФ

Определите стоимость патента на сайте налоговой в разделе расчета стоимости патента. Для квартиры из примера патент на 2020 год стоит 18 000 Р.

Итак, если сдавать квартиру за 35 000 Р с общими коммунальными платежами 3500 Р, собственник — ИП с патентом — будет платить в месяц 4906 Р, а в год — 58 874 Р.